フェーズごとに選択すべきこと
不動産賃貸業に限らず何事にも、辿るべきステップがあり、そのステップを無視して突き進むと必要以上に時間を要したり、それ以上進めなくなってしまったり、そのフェーズでは耐えられない手出しキャッシュを出してしまうことがあります。
ここではどのフェーズで、どのようなことを考慮していくべきかを説明していきます。
フェーズ別購入物件
まず最初に言い訳しておきますが、ここでの解説通りに進めないといけないということではなく、やり方は当然自由ですし、本業収入や資産額についても千差万別ではあります。それ以外のやり方やご自分でどうしてもやりたいことがあれば、そちらを選んでいくのも一つの手です。
さて、それでは初期フェーズからどのようなことを考えていけばよいかを解説していきましょう。
初期フェーズ
初期は何といってもお金がありません。また継続的にキャッシュが入ってくるルートも構築出来ていないので、ここで最優先で重視するのはキャッシュです。キャッシュが入ってくることを大前提に、可能な限り積算評価が伸びる物件を選んでいきましょう。
優先すべきはキャッシュではあるのですが、今後のことを考えると積算のことを全く考慮しないというのはよろしくありません。なので、物件を探す条件としても(→物件の探し方(作成中))、必要な利回りを条件とし、その中で自分の積算評価の最低ラインを決めて、それ以下になるものを除外していきましょう。
そのため、ここでどんな物件を主に対象にしていくかというと築古アパートになります。
築古アパートで家賃設定が地域の同水準の最低レベルでもある程度の利回りが確保出来る金額であること、前述のように積算評価が最低ラインを超えていること(出来れば７０％以上 )を対象に物件選定をしていきます。
賃貸ニーズの有無等をウェブで確認し、問題無いようであれば実際の物件を見に行って、買付を入れていきます。
ここで絶対に重要なのは焦らないこと。物件は必ず無限に出てきます。今目の前にある最高に見える物件も、必ずそれ以上の物件が後で必ず出てくるものとして考え、焦らずじっくり考え、問題点等を流したりせずじっくり確認しましょう。
中期フェーズ
ここまで来ているあなたは最低限のCFは得ている状態です。そのため、今後買い進めることを最優先にし、積算評価優先度を移していきましょう。
ですが、余程の物件ではない限り月々のCFがマイナスにならないようにコントロールするようにしましょう。あくまでキャピタルゲインが目的ということであれば、インカムがマイナスという進め方もありですが、少なくとも中期に入りかけの方はCFもプラスになる条件設定にし、持ってよし、売ってよしの状態をキープ出来るように、頑張りましょう。
そのため、ここでは中古APに新築APを組み合わせながら、なるべく都心に近い、今後含め路線価が低下しないことが推測される物件を対象にしていきましょう。
長くなりましたので、本日はここで一旦終了。
