不動産賃貸業とは
不動産賃貸業 いわゆる大家業というやつですが、基本的な考え方や仕組みはご存知の方も多いでしょうし、色んなサイトにも記載されておりますので、そちらは飛ばしまして、不動産賃貸業にも色々な種類がありますので、そちらを説明していきます。
どんな種類があり、何をすればいいのか
不動産の種類を物件や立地などによって、いくつかの種類に分けることが出来、種類毎に購入するタイミング、前提条件、戦略、進め方などが違います。
それぞれを的確に理解し、自分がどのようなフェーズにあり、どのフェーズでどのような物件を選択すればよいかを説明していきます。
新規アパート
いくつかの購入の仕方がありますが、ここでは既に建築済の状態でかつ新築のものを対象とします。
まだ誰も住んでいない状態で、建築中の状態から売りに出されます。新築なので、客付けもしやすく、銀行の融資も通りやすい(評価を受けやすい)のが特徴。
ただし、好条件がゆえに利回りは低くなる傾向があります。
築古アパート
既に１５年以上が経過したアパート。
オーナーチェンジなどとも言われ、全空状態でなければ既に住んでいる入居者の契約ごと受け取ることとなる。
経過年数次第では建物そのものの価値はあまり見られないため、その土地の価格相当のみの値段、通称土地値で売買されることもある。
総じて利回りは高いものの、修繕費などメンテナンスに費用がかかることがある。
地方築古アパート
地方新築や都心築古がない訳では無いものの、その尖った特殊性から特別に区別されることが多い。
地方の１５年以上経過しているアパート。
当然地方とは言っても立地などによっては、１都３県とそれほど大差ない価格や利回りで出てくることもあるが、一時期の高騰でそれほど稀有なものは限られているものの、相場からかけはなれた物件がでてくるケースもある。
地方であることから、その地域や近隣に住んでいるケースを除けば、その運営管理を遠隔から行わなければならない。
戸建
集合住宅ではなく、戸建てを購入し、それをそのまま客付けする。
戸建ならではのメリットも大きいが、１戸につき、１顧客しかつかないため、管理が煩雑になる場合もある。
ただし、戸建ての運営管理自体、賃借人が我が家のようにメンテナンスすることも多く、管理の手間暇が少ないのも特徴。
駅から距離があっても人気があるケースも多く、売買する側でも一定の人気がある。
また価格帯が必然的に低くなることから、業者が参入しないことが多いのもメリットの一つである。
区分マンション
収益物件の中では、まれに負のイメージありきで語られる区分マンション。
マンション一棟ではなく、分譲で所有しているマンションに客付けする。
区分マンション自体が問題な訳ではないが、最初からCFがマイナスの状態で売り付けられているケースもあり、前述のように負のイメージで語られることがある。
が、結局のところどの不動産を買った場合でも同じなのだが、相場より安く買えていれば原則問題はないのであって、繰り返しにはなるが、区分マンションの問題ではない。
むしろ実需への売買が可能なので、きれいにセットアップしなおし、実需へ売ることで収益物件間とは比較にならないキャピタルゲインを狙えるケースもある(あくまで価格に対する損益との比率)。
次のブログでは、どの種類がどういうフェーズの人に適しているのかを説明し、初めての方がどのように始めていくのがよいかを解説していきます。
