さて、前回の続きから(→前回)解説していきますが、
中期以降についてはも、なるべくいい立地のもの、今後長期的に保有しても問題の無い積算評価の出るものを主体に色々なものを組み合わせていくのもありです。 主には、都心の築浅RC物件等が対象となってきます。
ここまでくるとCFもある程度出ていることから、あえて融資期間を短くして赤字で回しながら、税金を抑えていくという手法なども取れますし、リスクのある物件に手を出すことも可能です。
まとめますと
序盤では今後の活動に合わせてキャッシュが見込めるものの、築年数などの若干のリスクを取っていきます。 そこから徐々に拡大を視野に入れた資産性を重視し、リスクを落としていく方向へシフトしていきます。
不動産賃貸業の壁
以前にも記載した通り、不動産購入を進めていくにあたり、壁となってくるのが初期の途中あたりから発生する融資の壁。
負債の状況にもよりますが、当初はサラリーマンとしての信用を与信枠として、融資を受けることが出来ます。 ですが、融資を受けて負債となった額から(銀行の)物件評価額を差し引いた額が前述の与信枠を超えた時点から、次の融資が引けなくなります。
一つの方法としては、
・家賃収入から得られるキャッシュを蓄積し、金融資産を増やす
・融資を返済していって、負債額を減らす
という「時間」という武器を使って、資産を増やし、負債を減らすという戦略となってきます。
ですが、我々の「時間」は限られいます。またビジネスの力はドンドン行動し、失敗も重ねながらも行動修正を加え、そのカンを研ぎ澄ませながらと経験値蓄えていく過程が非常に重要です。
そのフェーズにおいて、キャッシュのみで出来る転貸ビジネスへキャッシュを投入(→転貸ビジネス(作成中))することで、複利で金融資産を増やしていく戦略を取り加速度的に金融資産を増やしていきます。
それでは
次章では実際に不動産物件をどのように探し、どのように購入していくのかについて解説していきます。
