収益不動産を探す時は
かなり意識して、力を入れていきましょう。条件を明確にして、注意点も含め何かに記載して何かにまとめしょう。
そうすると、条件を追加、見直しする場合も、業種さんに探している物件を伝えるのにも役に立ちます。
まず初めのフェーズでは、物件を見まくりましょう。千三つ(1,000個ある物件のうち、本当に価値のあるものは3つ程しかない等という意味)とはよく言われますが、数千万の買い物をするのに、妥協をしてはいけません。
毎日毎日ルーチンワーク化して見ていくと、どの地域がとれくらいの路線価で、どの地域がどの程度の賃料で貸せるのか少しづつ記憶に定着していきます。
そして無数に物件が出てくるものの、徐々にこの物件あっちのサイトでも見たなということが多々出てきます。仲間内でも、この物件検討してるだけどと話しを受けた際に、「あぁ、あの物件ね」という状態になってきます。
そして、徐々に業者さんに資料請求を出していき、厳選の上で物件を実際に見に行き始めるのですが、最近はネットの情報で、ほとんど入手することが出来ます。実際に物件を見にいくのは、本当に有力な物件を見つけた場合か、業者さんを開拓する場合です。
マイソクの何を見るか
ポータルサイトで絞り込みをかけ、候補としてあがった物件に対しては詳細情報を業者さんに問い合わせます。 そこで、得られる情報としては下記のようなものがあります。
・物件の売価
・物件の利回り
・物件の住所
・接道状況
・物件の外観
・物件の築年数
・現状の家賃
・現状の入居者数
まず最初に見るのは、「物件の住所」と「物件の価格」。これが極めて重要です。というより、これがダメな場合は基本ダメですが、後少し安ければ候補になるのだがという場合は指値という手もあります。売主の希望売価額に対して、低い額で買う意思を表示することです。これについては、またどこかで説明したいと思います。
入手した物件の住所から路線価を検索していきます。下記サイトから該当住所の路線価を確認しましょう。
路線価を調べたら、その物件の土地値を算出します。その土地値が売価の何割に相当するのかを確認しましょう。ベストは土地値が物件の売価を超えている物件ですが、なかなかありません。利回りとのバランスを見ながら、自分に必要な、どういういう物件が必要なのかを考えていきましょう。
路線価からの土地値の算出の仕方は、別ブログに記載します(→路線価からの土地値の算出の仕方)。
次回からは、利回りの再算出、本当の利回りの出し方を解説していきます。
