融資を不要とする事業
融資を不要とし、不動産賃貸業から得たCFをベースとしてやっていくには、物件などを購入することは困難です。そこで出てくるのが他の方が賃貸している物件を事業用に借りて、それをその用途に合わせて手を加え、他の人へ提供するいわゆる「転貸」という形態を使用していきます。
この形態のいいところは、融資を使用していないので銀行からの評価影響を受けず(様々な事業を行っていること自体に対し、マイナス評価する銀行や旅館業など特定の事業そのものをマイナス評価する銀行も場合によってはあります)、何か問題があった場合、初期費用分を諦めて損切すればいつでも撤退出来るという利点があります。
逆に言えば初期費用分の回収が終わり、回収期に入ってしまえば何かあればいつでも撤退することが出来るという強力なメリットとなります。
当然デメリットもあり、不動産で言えば融資を受けている期間、特に当初は銀行がほぼ所有権を持ってるに等しい状態ではありますが、借金を返金さえしてしまえば資産としてその物件、またその土地が手元に残るというメリットがあるのですが、「転貸」ではそれがありません。
オススメな「転貸」ビジネス
転貸ビジネスとして 、
・民泊、簡易宿所、旅館業などを対象とした民泊ビジネス
・レンタルスペースビジネス
があり、これらのビジネスについてそのメリット、デメリットから導入、運営までを筆者の失敗談を踏まえ説明していきます。
民泊ビジネスのいいところは、人口減少が叫ばれる日本において必須産業となるインバウンド事業に相当する点です。国からの支援、補助も多数出てくることが予想され、外国人誘致も国レベルでの支援にのることが出来ます。
レンタルスペースビジネスのいいところは、2020年02月時点の状況になりますが、まだ発展中のビジネスとなり、乗降者数の多い駅や会社の多い駅でも数える程度のレンタルスペースしか展開されていないこともあります。潜在的なニーズを掘り起こすのに少々時間がかかったりすることもあるのですが、チャンスはまだ転がっている状態です。
その他の融資を必要とするストックビジネス
それ以外にも融資を必要とするストックビジネスは多数あり、代表的なものに
・コインランドリー
等の事業があります。
これらのビジネスは、これらのメリットがあり、それで事業拡大している方も多数いらっしゃるのですが、大きなデメリットもあり、これらのビジネスに必須となる設備が融資を受ける上で必須となる銀行評価を得にくい、また下手をすると全く評価対象とならない可能性があります。
結果として、ビジネスの主軸として置いていた不動産の購入に影響を出してしまう可能性がある訳です。
