物件を運営管理するにあたって
切っても切れないのが修繕。代表的なものに下記のようなものがあります。
- 屋根の補修
- 外壁の補修、塗装
- 金属劣化への対応
- 水回りの補修
- 壁紙の張替え
- 床の補修
- 畳の交換
購入時に注意するのは、これら修繕にかかる費用です。可能であれば、業者さんに見積もってもらうのが1番なのですが、買うのかどうか分からない物件の修繕にかかる費用の見積もりに立ち会ってくれる業者さんはなかなかいないので、自分である程度見れるようになる必要があります。
ここでの見積もりが甘いと、比較的安く購入出来たのに購入後予想外の出費が発生することになります。
また前オーナーの修繕履歴を頂くのが一番なのですが、きちんと整理された状態で修繕履歴を提供されることはほぼありません。そのため、原則修繕は必要最低限でほぼやられていないと考えましょう。
外壁
まず外壁の塗装を見ましょう。指で外壁を軽く触ってみて、下記の写真のように白い粉のようなものが付着するか確認しましょう。
これが付着する場合はチョーキングという状態委になっており、外壁塗装が必要な状態です。
次にひび割れ。ひびの幅を調べてみましょう。0.3mm以下のヘアクラックとも言われるひび、これは表層上で発生している可能性が高く、それほど大きな問題になることはあまりありません。
0.3mm以上のひび。1mm以下であれば、大きなダメージを受けていない可能性もありますが、基本的には業者に依頼して調査、対応してもらう必要があります。その形状や、発生個所によって、様々ですが構造的な問題から発生しているようなひびの場合、非常に修繕に費用が発生する可能性があります。
金属劣化
建物内部にある配管などを見ることは出来ないので、外観で使用されいてる金属部分のチェックをしましょう。状態や材質によっては、錆びて破損している状態や体重をかけると折れる、外れる可能性のある状態であることがあります。
階段の手すりなどがその状態になっている場合、入居者が不意に体重をかけて破損させ、更には入居者自身がケガを負ってしまうということになりかねません。
破損可能性のある部分は修繕が必要になりますし、外観的にも塗装のやり直しなどが発生する可能性もあります。
次に内装編になってきますが、長くなるのでここら辺で一旦次回にまわしたいと思います。
