利回りの再算出
利回りは必ず再算出をしましょう。
ここでは利回りの出し方について説明致します。
まず最初に
利回りとは物件の売価に対して、家賃収入の比率を言います。つまり売上に対する損益の率です。基本的に利回りと言えば、税金や経費分を差し引く前の状態で語られることが多いです。
利回り(%) = 年間の家賃収入 / 物件売価 * 100
たまに不動産業者の営業さんが利回りについて「グロスで」とか「これはネットですか？」と言ってきたりします。これは経費などを差し引く前なのか、後なのかを指していて
- グロス ・・・ 経費等の削減前、売上をそのままの額で計算
- ネット ・・・ 売上額から経費等の削減後で計算
これは基本的な知識として覚えておいてください。
本当の利回りとは
ごくまれに売却前に大幅なADを投入して無理矢理入居させたり、親戚などを入居させたりして無理矢理利回りを高く見せるケースがあります。またそういった悪質なケースではなくて、長い間入居されていて、現状の家賃相場より高い価格で入居されているようなケースもあります。
これらの方は退去後、現状の家賃相場に再設定し新たに入居者を募集することになります。そのため、現在の入居者の家賃から算出された利回りに捉われず、必ず自分で改めて利回りを再算出しておく必要があります。
利回りの再算出の方法
では利回りの再算出のやり方ですが、まず周辺の家賃相場を調べましょう。HOMESが利用しやすいサイトを用意してくれているので、利用しましょう。
https://www.homes.co.jp/chintai/price/
そこで、周辺の家賃相場をチェックし、同規模、同程度の設備の物件の設定家賃を確認するのですが、一点気を付けなければいけないのは上記サイトを含めて現在掲載されている物件は、入居が決まっていない物件であることを忘れてはいけません。この金額に設定すると決まる金額ではないのです。
そのため平均家賃では見ず、最安値を調査し、その価格で年間の家賃収入を再計算し、利回りを計算するようにしましょう。もし可能であるならば、更に希望利回りより若干余裕が持てると非常によいと思います。
再算出した利回りで
希望の利回りより下回っていれば諦めるか、指値をする判断をしていきます。
ですが、あまり相場からかけ離れた指値ばかりしていると業者さんからコンタクトを取ってもらえなくなります。業者さんも売買の仲介をして、その仲介費用で生活をしていて、契約まで行けない場合は無償で働くことになります。不動産賃貸業を心掛けるのであれば、自分をお客さんとは捉えず一人の事業者、ビジネスマンとして捉えましょう。そして、不動産業者さんはビジネスパートナーにあたります。そう考えれば、無茶な要求ばかり出す訳にはいきませんよね。ただ、業者さんと相談した上で、大きな指値にもチャレンジしてみることが合意出来たのであれば、迷う必要はありません。変えなければ切り替えて次の物件に行けばいいだけです。
以前にも記載した通り、
物件というのは必ず今後も無限にあなたの前に現れます。
焦ってはいけません。
次では修繕について説明していきます。
